仅广州处于三缺一的尴尬状态
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仅广州处于三缺一的尴尬状态
* 来源 :http://www.gobbits-game.com * 作者 : * 发表时间 : 2021-02-18 00:51

“不同城市的房地产市场的差异非常大,房地产调控政策有差异,是最正常的事情。”省房协理事赵卓文分析说,以北京和广州为例,两座城市的城市定位和产业结构有差异、房地产发展阶段不同、土地稀缺程度不一样、商品住宅的供求结构不同、一手和二手市场比例不同,北京推出“京七条”,出台自住型商品房政策来平抑房价,广州也不会有样学样。

网易房产截取阳光家缘的数据显示,广州十区二市上周(前六日)成交套数1447套,环比前一周减少15%。对比“金九银十”周均2000套的成绩,11月首周的成交,颇为惨淡。其中,中心六区成交仅218套,环比前一周,降幅增至23.5%,海珠、越秀、黄埔三区更是以“个位数”交卷。在房价方面,十区二市成交均价达到10813元/平方米,险些再上演8月中网签“跌破万元”的惊险一幕。这样的价格,不仅环比此前一周的13143元/平方米,下滑了17.7%,也和10月周均13000元/平方米以上的网签价,有较大差距。值得一提的是,越秀区、天河区都再度回到“2万时代”,成交均价分别为27398元/平方米、20114元/平方米。而此前几周,天河区的成交均价基本是4万元/平方米水平。

他认为,高楼价下的有效需求减少、买家追涨意愿下降,加上中小户型刚需盘源不足、业主期望值较高、房贷收紧等因素,二手楼市的交投节奏明显放缓,并逐渐显现僵持胶着的局面。由此预计第四季度至春节前,这种交投不旺,价格高位盘整的态势仍将持续。

黄韬表示,广州楼市的真实价格“被遮掩”,实际上一手住宅的价格上涨压力很大,在这样的市场基调下,北上深都出台了楼市调控新政,广州跟进可谓顺理成章。不过,他也认为,广州出台差异化调控政策的空间并不大,预计会效仿其他城市在二套房信贷上做文章。

“深八条”、“京七条”、“沪七条”接连亮相,日益蔓延的调控潮令广州跟风出台相关调控政策的预期进一步提升,“穗n条”正在酝酿的消息也在业界流传。在这样的微妙关头,广州楼市顺势“逆转”,出现量价齐跌的状况,11月11日当天的广州全市十区二市一手房成交均价甚至一度跌破万元/平方米,成为近一个月来的房价最低点。专家表示,广州实际一手住宅的价格上涨压力仍然居高不下,有可能出台差异化的调控措施。

市中心二手房套均总价超200万

龙斌表示,目前来说,二手楼市的总体格局已经发生一定的分化:实力相对较弱的买家,或无奈退场或接受综合素质一般的物业或转投外围;有一定实力的“中间层”买家,追求市区综合素质良好的“笋盘”,部分追价意愿不高的买家也会转投外围或购房节奏放缓;较强实力的中偏高端买家,青睐市区较优质物业,对有所让价的“笋盘”会果断出手。总的来说,中心区主流二手买家已经逐渐向中端及中偏高端倾斜。受二手买家逐渐“偏高”的影响,有效的潜在需求也相应有所减少。

广东中原地产项目部总经理黄韬表示,近期代理的楼盘价格仍然保持稳定,而市场上也没有听说有哪个楼盘出现大幅降价的情况,一手房成交均价的下跌可能还是受结构性因素和限价、限签等政策的影响。他表示,由于今年以来销售十分火爆,开发商也不用在年底冲刺销售任务,从目前情况看,开发商并没有集中降价促销的计划。

在这样的背景下,广州一手房价“识相”地开始下跌。

在上周出炉“沪七条”中,最为引发购房者关注的无疑是“对居民家庭购买二套住房的首付比例由六成提至七成”。尽管广州尚未效仿提高二套房首付比例,但是信贷政策的持续收紧,仍然让广州一二手楼市成交逐渐缩水。

最新的数据显示,11月11日广州全市网签188套一手房,成交面积为20515平方米,成交均价为9642元/平方米。这也是广州一手楼市近一个月来的最低点。

差异化调控“三缺一”

合富置业的最新市场报告显示,10月广州二手楼市总体人气和交投量较9月减少,总体交投不活跃。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示,2013年9月广州二手住宅网签2590套,21.5万平方米,较上月减少9.6%,与高峰回落后的2013年4月份大致相当。

成交均价跌至近一个月内最低点?

与一手房的下跌形成鲜明对比的是,广州二手房价却出现结构性上涨。合富置业的数据显示,受中高端贵价盘成交增多的影响,10月广州中心六区二手住宅成交均价为26189元/平方米,环比2013年9月上升9.6%,中心区套均成交总价突破200万元,高达223.5万元,环比上涨11.8%。

自上周上海楼市新政出台,在四大一线城市中,仅有广州缺席,未出台本地化的调控政策。因此,“穗n条”的跟进被不少人认为是“板上钉钉”的事。根据年初目标,广州今年的房价涨幅控制目标在10%,即低于15448元/平方米。而统计数据显示,广州前9月均价已经达到了15965元/平方米。这意味着,第四季度房价要下降2500多元才能达标。

广州房价数据诡异“走位”背后的数字游戏,已是公开的秘密。业内人士指出,为规避“限价”政策全市十区两市“双合同”现象泛滥,导致各区域房价明降暗涨。今年4月起,广州市国土房管局对全市不少高价楼盘实行限价措施,开发商则拿出“双合同”的办法来规避,即买家购房时签一份符合政府指导价的购房合同,一份挂以装修费等名义的补充协议。“双合同”是否合理合法一直备受争议,但时至今日,并未有楼盘因为签订“双合同”而被处罚。

随着深圳、北京、上海接连出台楼市调控政策,各城市楼市又进入了新一轮政策密集出台期,“差别化”正在成为调控的关键词之一。在一线城市中,仅广州处于“三缺一”的尴尬状态,再加上今年上半年广州房价狂飙突进,同比涨幅数次领涨全国70大中城市,因此“穗n条”正在酝酿的消息在业内疯传。

受房贷收紧影响,上月一次性付款的买家有所增多。据合富标准指数监测,10月广州一次性付款的买家占比接近四成,达36.2%,较以往有所上升。中心六区一次性付款的比例超过四成,越秀区甚至高达半数以上。10月份一次性付款的二手住宅套均总价高达260.8万,较此前数月有所上升,远高于总体的套均总价199.7万元。

赵卓文认为,广州房地产市场当前最急迫的任务,是抓保障、调结构和抑制投资、投机购房。重启并扩大广州市的限价房供应,做好经济适用房和公租房的并轨,搞活住房租赁市场、严格二套房贷的首付和利率,引导投资,在“珠三角”一体化背景下,做出广州特色,都是可行的办法。

合富置业首席分析师龙斌表示,广州二手楼市仍然以首置刚需为主,据合富置业数据显示,10月份首次置业者的占比仍保持在六成左右,与9月大致相当。据悉,首置买家大多为需求较迫切的硬性刚需,对政策相对不敏感,价格不高、物业素质尚可的中小户型物业受到这部分买家的追捧。

有业内人士称,广州此前已研讨过如何加强调控,具体楼市调控方案早就准备,现已形成上交市政府审批,只是在出台时间上会颇为谨慎,避免冲击市场。

有专家则表示,一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”,但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。(南方日报记者 郑佳欣 实习生 杜静)

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